最高法-商品房消费者的“超级优先权”是基于生存权至上的考虑|前沿热点

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商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，是基于生存权至上的考虑，是突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。吴某作为购房者，于因红岭公司申请强制执行的范围包括了吴某所购房屋，吴某向人民法院申请解除查封所购得房屋并停止执行。一审法院作出中止执行裁定。红岭公司向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，平安银行经红岭公司授权，曾两次向当地房管局发出“同意办理案涉项目预售许可延期的函”。吴某购房的时间处于预售许可有效期限内，且已支付全部购房款，理应享有排除红岭公司强制执行案涉房屋的权利，遂驳回红岭公司的申请。红岭公司上诉，二审法院认为：（红岭公司提请再审。最高人民法院审理认为：《执行异议和复议规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于本案中，吴某所购买的商铺具有鲜明的投资属性，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用优先受偿的规定。且，抵押权人放弃抵押权必须有具体明确的意思表示，红岭公司同意新永公司预售许可延期，并不意味着放弃抵押权。由此，原审法院应当予以纠正，应当允许红岭公司对案涉房屋采取查封、评估、拍卖或变卖等强制措施。本案是一起购房人主张消费者权益优先于房屋抵押权引发的纠纷。案件判决于案件争议之时《物权法》仍生效，其规定“抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”但对于抵押人同意的财产转让所引发的一系列问题并未明确，导致了实践中在一定范围的误读。于