“房地”两重天 | 2023二季度北京房地产市场报告

《关于加强已购共有产权住房管理有关工作的通知》对已购共有产权住房多个方面进行了明确，在一定程度上缓解刚需购房紧缺的问题，家庭可以根据实际情况灵活处理这类资产，促进共有产权住房良性循环。

土地方面，北京第一轮次23宗土地全部成交，出让面积98.05万平方米，土地成交价款约712.27亿元（同比+48.3%）。参拍报名企业除“熟人”之外，还可以看到有区域性房企、制造业企业、中小型企业的身影。

(资料图)

楼市方面，北京一、二手房网签于3月份反弹后，4月、5月成交量在下探。一、二手住宅成交分化现象依然存在，整体趋势并未如预期般企稳，楼市不确定性增强。

共有产权房细则优化，促交易良性循环

此前，北京政策规定共有产权房买卖需要连续住满五年以上才可以交易，并且在同等条件下政府可以享有优先购买权。不过，当时并未对具体的交易细则和回购要求作出明确的指示。

现如今《关于加强已购共有产权住房管理有关工作的通知》发布，对已购共有产权住房的定义、上市交易细则、回购条件及方式、变更签约主体的路径、变更不动产权证等多个方面进行了明确。

其中，已购共有产权住房家庭取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额。购房家庭因家庭成员患大病导致家庭生活困难确需转让房屋产权份额的，产权人向区住房行政管理部门提出申请，经区住房行政管理部门审核确认后，由共同签约的代持机构回购。已购共有产权住房家庭取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

如果共有产权住房购房人及其家庭成员，存在违规出租等违规行为且拒不改正的，将暂停办理回购和上市手续。解除共有产权住房购房合同或已按第二条完成房屋回购的购房家庭，如再次申请共有产权住房的，按照届时规定申请，解除购房合同的或完成回购的共有产权住房不计入购房记录。

共有产权房管理细则的优化，对于一般家庭来说可以在一定程度上缓解刚需购房紧缺的问题，并且可以根据实际情况灵活地处理这类资产，促进共有产权住房的良性循环。这也有助于共有产权房形成交易流程的完整闭环。

共有产权房产交易的对象一般是经济能力有限的刚需家庭，侧重于自住。如若想实现房产的保值增值，则面临一定压力。一般而言，房产保值依赖于区位优势和产业集聚，而大部分共有产权房并不具备，此外，相比普通商品房，共有产权房的“低价+刚需”是购买人群的主要驱动力，因此社区环境和产品质量上要弱一些。

第一轮次土地成交超700亿，同比增长48.3%

北京第一轮次23宗土地全部成交，出让面积98.05万平方米，土地成交价款约712.27亿元（同比+48.3%）。

成交方面，与去年同批相比，本批次地块数量、出让面积、成交价、溢价率都要更高。一方面是房企做出的策略转换，即回归一二线城市的投资，众多房企涌入北京土拍市场；另一方面是出让的地块相对优质，本批次中心区域的供地接近50%。

地块方面，溢价地块有16宗，7宗底价成交。成交总价最高的2宗地块分别为越秀地产以79.35亿元拿下的海淀区双新村棚户区改造项目2603-003-1地块、中皋置业以79.12亿拿下的北京经济技术开发区亦庄新城0202街区YZ00-0202X47R1地块。

本轮土拍中，拿地企业还是以国央企为主。参拍报名企业中除华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口、建发、绿城中国等“熟面孔”之外，还出现了如大华集团、东方雨虹、石家庄创世纪、陕西同致、福建雄旺、扬州华鹏、太原萃丰等新面孔。

部分新面孔有“马甲”之嫌，其背后的控股企业是知名房企，并且有的企业在今年6月才刚注册。另外的新进企业，可以看到有区域性房企、制造性企业、中小型企业的身影。

在本轮拿地中，招商蛇口以87.8亿元拿下北京亦庄新城、通州梨园、丰台羊坊3宗地块，是本次土拍拿地最多的企业。其次，京投发展以78.6亿元拿下东坝北西区域两个棚户区改造项目和丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目FXG-1401-0601-03等地块项目。

报告期内，第二批清单拟出让地块29宗，出让面积157.45公顷，涉及朝阳、丰台、石景山、通州、大兴、顺义、昌平、房山、平谷、密云、延庆11个区。其中房山6宗；顺义、昌平、大兴、通州各3宗；平谷、密云、延庆各1宗；中心城区朝阳、石景山各2宗，丰台推出4宗。

从计划供应面积来看，昌平区（33.08万平方米）、丰台区（24.53万平方米）、房山区（22.13万平方米）计划供应较多，三区占全部供应的50.65%。其中，房山区在上一批次中没有推出土地，这次推出6宗，为全市最多。上一批次亦庄和海淀有供应，这一批次则没有土地推出。

供应方式上，北京将继续结合市场实际，通过“多频少量”的方式实现商品住宅用地的均衡有序供应，拟出让时间段2023年5月17日至9月8日。

截至发稿日，北京新增7宗土地挂牌，合计出让面积为39.75万平方米。其中，昌平2宗、房山2宗、顺义1宗、大兴1宗、平谷1宗。而昌平区的两宗地块引人关注，主要是沙河高教园区地块周边学校较多，且地块有配建学校的要求，故此交易对象可能以教师为主。另一宗北七家镇东二旗村二期地块容积率仅为1.3，限高24米，打造改善型住房项目可能性比较大。

城市更新方面，期内民间资本公开推介的项目中含有城市更新12个，包括丰台区福海国际大厦提升改造、怀柔区四维厂区改造等项目，总投资74.4亿元；文旅体育项目23个，包括石景山区五里坨055地块环球嘉年华、北京世园研学营地综合服务区等项目，总投资44.6亿元。

北京住建委发布了《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》，主要针对城市更新过程中非住宅房屋征收过程中的评估补偿政策依据不足、评估可比实例选择少、评估对象特殊情况多、划拨用地非住宅评估难等问题。当下，北京城市更新进程不断推进，需要进一步优化改造过程中碰到的实际问题。

楼市未企稳，不确定性增强

据观点指数监测，5月北京新房有20个项目取证，批准预售套数仅为1633套，环比减少8.1%，批准预售面积17.86万平方米，环比增加0.5%。取证项目批准预售多为库房和地下车库。二季度供应出现骤降，不排除是房企推盘节奏不一，同时也受到一季度前期积压的购房需求集中释放的影响，导致本季度成交不佳，房企的推盘积极性受挫。

报告期内，北京一、二手房网签于3月份反弹后，4月、5月成交量在下探。据最新的数据显示，5月存量住房成交量12982套，环比减少6.8%，同比上升51%；新建成交量为4004套，环比减少34.66%，同比下降9%。一、二手住宅成交分化现象依然存在，整体趋势并未如预期企稳，楼市的不确定性增强。

从区域来看，二季度丰台区卖出的项目成交额最多，高达214.21亿元，相比上一季度成交金额最多的朝阳区 （123.5亿）增加90多亿元。另外可以看到，在这10个区域中，去化最好的为通州区（去化率71%）。西城区均价最高，为160258元/平方米，套数为590套。

从单个项目来看，中信城四期（中海都阙台）已卖出99亿，是成交金额最多的项目。今年3月23日，中信城四期有585套房源拿证，目前（6月25日）已经网签569套，网签均价达16.51万/平，网签率达97.26%。成交金额第二多的是北京城建天坛府，卖出了56.41亿元。

北京统计局数据显示，1-5月新建商品房销售面积为432.2万平方米，同比增长36.9%。其中，住宅销售面积为313.7万平方米，增长35.1%；办公楼为30.3万平方米，增长76.9%；商业营业用房为27.3万平方米，增长53.5%。

观点指数发现，1-5月累计住宅销售同比上升，但5月单月住宅销售面积为67.1万平方米，环比下降了32.42%，是今年单月首次出现环比负增长。如上述提及，楼市上涨承压，由升转降，需求不振是主要原因。

来源：观点指数研究院